Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Страница 4

В Концепции также рассматривается возможность создания различных депозитных институтов, которые по аналогии с немецкой моделью привлекают долгосрочные целевые накопления граждан, а затем предоставляют им ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сейчас во многих городах России создаются различные общества взаимного кредитования, ипотечные кредитные союзы, строительно-сберегательные кассы и т.п., активно привлекающие средства населения на цели жилищного строительства. Однако деятельность подобных организаций также требует законодательного регулирования и определения форм надзора со стороны государства.

Таким образом, в настоящее время в рамках действующего законодательства возможны три из перечисленных схем финансирования рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Рассмотрим проблемы, связанные с их практическим осуществлением.

Привлечение кредитных средств под залог прав требований по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам возможно при наличии заинтересованной организации-кредитора. Ипотечные кредиты остаются при этом на балансе банка, но права требования по ним оформляются в залог, обеспечивающий возвратность средств кредитору. Договор залога прав по ипотечным кредитам не требует государственной регистрации, однако в случае неплатежеспособности должника реализация прав этой организации на возмещение предоставленного кредита означает приведение в действие механизма переуступки заложенных прав требований по соответствующим ипотечным кредитам с соблюдением всех определенных в этом случае законодательством процедур. Договор уступки прав требований по ипотечным кредитам – договор цессии означает необходимость проведения целого ряда процедур, связанных с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договора уступки прав залогодержателя по договору об ипотеке, включая необходимые регистрационные действия по регистрации прав нового залогодержателя. Таким образом, проведение операций непосредственно с переуступкой прав требований по ипотечным кредитам - это достаточно сложный, документоемкий и затратный процесс, связанный с дополнительными расходами по уплате государственных пошлин и сборов за нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, а, в ряде случаев, и по налоговым платежам.

Необходимо отметить при этом, что уступка прав требований по договору об ипотеке действительна только в случае, если новому залогодержателю будут уступлены права требования по основному обязательству – кредитному договору. Таким образом, новый залогодержатель становится и новым кредитором. С этим связана уже не столько процедурная, сколько правовая проблема. Несмотря на отсутствие прямых запретов в законодательстве банки–кредиторы совершают сделки по переуступке прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам только с организациями, имеющими лицензию на совершение кредитных операций. В противном случае в существующей судебно-арбитражной практике сделки по переуступке прав по кредитным договорам некредитным организациям признаются ничтожными.

Попытка создания удобного и простого в обращении инструмента, позволяющего рефинансировать ипотечные кредиты, была предпринята в рамках Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который ввел специальный оборотный инструмент - новый вид ценных бумаг – закладную, документ, удостоверяющий право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке.

Другие материалы:

Финансовое состояние кредитных организаций
Истекший 2003 год характеризовался благоприятной экономической конъюнктурой, позволившей российским банкам расширять масштабы деятельности, внедрять новые банковские продукты. Закономерным результатом сложившейся в 2003 году динамики развития банковского бизнеса явилось увеличение объемов получен ...

Участники фондовой биржи в России
Субъекты фондовой биржи – юридические и физические лица, осуществляющие свою деятельность на рынке ценных бумаг, они продают, покупают ценные бумаги, обслуживают их оборот и расчёты по ним, при этом вступая между собой в определённые экономические отношения по поводу обращения ценных бумаг и имея ...

Современные валютные системы и их особенности: Бреттонвудская и Ямайская системы
Мировой валютный кризис, вызванный Второй мировой войной и предшествующими ей событиями, вынудил англо-американских экспертов к разработке проекта новой мировой валютной системы, принципы которой были закреплены на валютно-финансовой конференции, проходившей с 1 по 22 июля 1944 г. в Бреттон-Вудсе. ...