Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Страница 4

В Концепции также рассматривается возможность создания различных депозитных институтов, которые по аналогии с немецкой моделью привлекают долгосрочные целевые накопления граждан, а затем предоставляют им ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сейчас во многих городах России создаются различные общества взаимного кредитования, ипотечные кредитные союзы, строительно-сберегательные кассы и т.п., активно привлекающие средства населения на цели жилищного строительства. Однако деятельность подобных организаций также требует законодательного регулирования и определения форм надзора со стороны государства.

Таким образом, в настоящее время в рамках действующего законодательства возможны три из перечисленных схем финансирования рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Рассмотрим проблемы, связанные с их практическим осуществлением.

Привлечение кредитных средств под залог прав требований по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам возможно при наличии заинтересованной организации-кредитора. Ипотечные кредиты остаются при этом на балансе банка, но права требования по ним оформляются в залог, обеспечивающий возвратность средств кредитору. Договор залога прав по ипотечным кредитам не требует государственной регистрации, однако в случае неплатежеспособности должника реализация прав этой организации на возмещение предоставленного кредита означает приведение в действие механизма переуступки заложенных прав требований по соответствующим ипотечным кредитам с соблюдением всех определенных в этом случае законодательством процедур. Договор уступки прав требований по ипотечным кредитам – договор цессии означает необходимость проведения целого ряда процедур, связанных с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договора уступки прав залогодержателя по договору об ипотеке, включая необходимые регистрационные действия по регистрации прав нового залогодержателя. Таким образом, проведение операций непосредственно с переуступкой прав требований по ипотечным кредитам - это достаточно сложный, документоемкий и затратный процесс, связанный с дополнительными расходами по уплате государственных пошлин и сборов за нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, а, в ряде случаев, и по налоговым платежам.

Необходимо отметить при этом, что уступка прав требований по договору об ипотеке действительна только в случае, если новому залогодержателю будут уступлены права требования по основному обязательству – кредитному договору. Таким образом, новый залогодержатель становится и новым кредитором. С этим связана уже не столько процедурная, сколько правовая проблема. Несмотря на отсутствие прямых запретов в законодательстве банки–кредиторы совершают сделки по переуступке прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам только с организациями, имеющими лицензию на совершение кредитных операций. В противном случае в существующей судебно-арбитражной практике сделки по переуступке прав по кредитным договорам некредитным организациям признаются ничтожными.

Попытка создания удобного и простого в обращении инструмента, позволяющего рефинансировать ипотечные кредиты, была предпринята в рамках Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который ввел специальный оборотный инструмент - новый вид ценных бумаг – закладную, документ, удостоверяющий право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке.

Другие материалы:

Участники рынка ценных бумаг
Участники рынка ценных бумаг - это физические лица или организации, которые продают или покупают ценные бумаги или обслуживают их оборот и расчеты по ним; это те, кто вступает между собой в определенные экономические отношения по поводу обращения ценных бумаг. Существуют следующие основные груп ...

Модели, основанные на теории нечетких множеств
Ресурсы банка можно рассматривать как определенную математическую конструкцию. Есть некоторое множество Е, так называемое генеральное множество. Если рассматривать совокупность {Е} ее нечетких подмножеств, то фиксированный конечный набор из этой совокупности и есть ресурсной базой банка. Операции ...

Валютный рынок и валютный курс
На валютном рынке совершаются сделки по купле – продаже иностранной валюты в наличной и безналичной формах. Под мировой валютной системой понимают форму организации финансово-кредитных отношений на международном уровне. отличительные признаки: · средства, используемые как счетные и/или расчетно ...